달라진 다주택자 양도세 중과세율 정확히 비교

부동산 보유 중이신가요? 5월이 코앞인데 세금 폭탄 맞을 수도 있습니다. 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 부활하면서 최고 82.5%까지 세금을 낼 수도 있거든요. 지금 바로 확인하지 않으면 수억 원을 더 낼 수도 있습니다.

 

다가오는 5월, 다주택자 세금 폭탄 피하는 법은?

2026년 5월 9일, 그동안 미뤄왔던 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 드디어 끝납니다. 2022년 5월 10일부터 시작된 이 유예 기간은 매년 연장되면서 다주택자들에게 숨통을 틔워줬는데요. 하지만 현 정부는 더 이상의 연장은 없다고 못 박았습니다.

 

5월 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 다시 강화된 중과세율이 적용됩니다. 매도할지, 자녀에게 증여할지, 아니면 계속 보유할지 선택의 기로에 선 분들이 많습니다. 특히 최고 82.5%까지 올라갈 수 있는 세금은 정말 큰 부담이죠.

 

이번 변화는 단순히 세금만 늘어나는 게 아닙니다. 주택 시장 전체의 거래 흐름과 매물 동향에도 큰 파장을 일으킬 겁니다. 다주택자는 물론이고 실수요자들도 정확한 정보를 알고 있어야 현명하게 대응할 수 있습니다.

 

양도소득세 중과, 과거부터 현재까지의 변화

다주택자 양도세 중과 제도는 부동산 투기를 막고 주택 시장을 안정시키려는 목적으로 여러 정부를 거치며 계속 바뀌어 왔습니다. 노무현 정부 때 처음 도입됐다가 폐지되기도 했고, 문재인 정부 시절인 2017년에 다시 강화돼서 2018년부터 본격적으로 시행됐죠.

 

당시에는 조정대상지역 내 2 주택자에게 기본세율에 20% 포인트, 3 주택 이상은 30% 포인트를 더 매겼습니다. 그런데 이 중과 조치가 오히려 매물을 묶어버리고 거래를 얼어붙게 만든다는 비판이 쏟아졌습니다. 그래서 윤석열 정부는 거래 활성화를 위해 2022년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예했습니다.

 

이 유예 조치는 매년 연장되면서 2026년 5월 9일까지 이어졌습니다. 하지만 정부는 더 이상의 연장은 없다고 분명히 선을 그었습니다. 이렇게 정책이 왔다 갔다 하니까 다주택자들 입장에서는 앞날을 예측하기가 정말 어렵습니다. 시장 참여자들의 심리도 이런 정책 변화에 크게 영향을 받을 수밖에 없죠.

 

2026년 5월 10일, 달라지는 세금 계산법

2026년 5월 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 양도소득세 계산 방식이 완전히 바뀝니다. 유예 기간 동안에는 일반 누진세율(6%~45%)만 적용됐는데, 이제는 기본세율에 중과세율까지 더해집니다.

 

구체적으로 보면 2주택자는 기본세율에 20% 포인트가 더해지고, 3 주택 이상은 30% 포인트가 추가됩니다. 여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 합치면 3 주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 무려 82.5%까지 치솟습니다. 게다가 중과세율이 적용되는 주택은 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 오래 보유했어도 세금 감면 혜택이 전혀 없다는 얘기죠.

 

양도소득세 과세 기준 시점은 잔금 지급일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날인 '양도일'입니다. 그래서 5월 9일 이전에 계약을 맺었더라도 양도일이 5월 10일 이후라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 날짜 계산 하나하나가 정말 중요한 시점입니다.

 

최고 82.5% 세금? 중과세율 적용 사례 분석

다주택자 양도세 중과가 부활하면 세금 부담이 얼마나 커지는지 실제 사례로 살펴보겠습니다. 5년 전 15억 원에 산 아파트를 25억 원에 팔아서 10억 원의 차익을 남긴 3 주택자가 있다고 가정해 봅시다.

 

유예 기간 내에 팔았다면 약 3억 3,300만 원의 양도소득세를 냈을 겁니다. 그런데 5월 10일 이후 중과가 적용되면 어떻게 될까요? 기본세율에 30% 포인트가 더해지고 지방소득세까지 합쳐져서 약 6억 8,700만 원을 내야 합니다. 세금이 두 배 넘게 뛰는 거죠.

 

양도차익	중과 전	2주택자 중과 후	3주택 이상 중과 후
5억 원	1억 4,700만 원	2억 6,400만 원	3억 1,300만 원
10억 원	3억 3,300만 원	5억 7,400만 원	6억 8,700만 원

 

다른 예로 5년 전 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔아서 5억 원의 차익이 났다면, 중과를 피하면 양도세가 1억 4,700만 원입니다. 하지만 2 주택자는 2억 6,400만 원, 3 주택 이상은 3억 1,300만 원까지 늘어납니다. 이 정도 차이면 다주택자들이 극심한 재정적 압박을 느낄 수밖에 없겠죠.

 

내 집이 몇 채? 양도세 주택 수 산정의 모든 것

양도소득세 중과세율이 적용되는지 판단할 때 가장 중요한 게 '주택 수' 계산입니다. 단순히 등기된 집 개수만 세는 게 아니라서 헷갈리는 분들이 많습니다.

 

다주택자 양도세 중과 대상인지 판단할 때는 조합원입주권과 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 특히 분양권은 2020년 8월 18일 법 개정으로 다주택자 중과 시 주택 수에 포함되도록 바뀌었는데요. 이 규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약이나 매매, 증여로 취득한 분양권부터 적용됩니다.

 

오피스텔도 조심해야 합니다. 건물 공부상 용도 구분과 상관없이 실제로 주거용으로 쓰고 있다면 주택 수에 포함됩니다. 그래서 다주택자인지 정확히 파악하려면 본인 명의의 모든 부동산은 물론이고 가족 구성원의 보유 현황, 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔까지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 생각보다 복잡하니까 전문가 상담을 받는 게 안전합니다.

 

장기보유특별공제, 중과 시 적용 여부 확인

장기보유특별공제는 집을 오래 보유했을 때 양도소득세를 깎아주는 제도입니다. 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 건데요. 문제는 다주택자 양도소득세 중과가 적용되면 이 혜택을 전혀 받을 수 없다는 겁니다.

 

일반적으로 1 주택자는 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%까지 양도세를 감면받을 수 있습니다. 하지만 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 팔 때 중과세율이 적용되면서 장기보유특별공제까지 못 받게 됩니다. 세금 감면 효과를 전혀 기대할 수 없는 거죠.

 

다만 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지의 중과 유예 기간 동안에는 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 팔 때 중과세율이 적용되지 않아서 장기보유특별공제도 받을 수 있었습니다. 하지만 유예가 끝나면 이런 혜택도 사라집니다. 다주택자는 매도할 때 장기보유특별공제 배제로 인한 세금 증가분까지 반드시 계산에 넣어야 합니다.

 

세금 정책 변화, 부동산 시장에 미칠 영향은?

다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면 부동산 시장에 어떤 일이 벌어질까요? 전문가들 사이에서도 의견이 갈립니다. 일부에서는 중과세율을 피하려는 '급매물'이 시장에 쏟아질 거라고 전망합니다. 특히 5월 9일이라는 시한이 다가오면서 거래 일정을 맞추려는 막판 거래가 늘어날 수 있다는 거죠.

 

하지만 반대 의견도 만만치 않습니다. 높은 세금 부담 때문에 다주택자들이 아예 매도를 포기하고 집을 계속 보유하는 '매물 잠김' 현상이 심해질 거라는 우려입니다. 과거에도 세제가 바뀔 때마다 제도 종료 직전에 거래가 잠깐 늘었다가 이후 급감하는 패턴이 반복됐거든요.

 

매물이 잠기면 거래량이 줄어들면서 시장 유동성이 떨어집니다. 오히려 가격이 내려가는 게 아니라 호가가 굳어질 수도 있다는 분석도 나옵니다. 특히 서울 같은 규제지역은 토지거래허가구역 지정이나 대출 규제 때문에 거래 자체가 쉽지 않아서 매물 출회 효과가 제한적일 수 있습니다. 시장이 어떻게 움직일지 예의주시해야 할 시점입니다.

 

급매 vs 증여 vs 버티기, 다주택자의 현명한 선택

다주택자 양도세 중과 유예가 끝나기 전에 다주택자들은 '팔까, 물려줄까, 버틸까'라는 세 가지 선택지 앞에서 고민이 깊어지고 있습니다. 첫 번째 선택지인 '매도'는 중과세율 적용 전인 5월 9일까지 잔금 지급과 등기 접수를 끝내야 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

시한이 얼마 안 남아서 급매를 고려하는 분들이 많은데요. 문제는 토지거래허가구역 같은 규제 때문에 매도가 생각처럼 쉽지 않다는 겁니다. 두 번째 선택지인 '증여'는 양도세 중과를 피하는 차선책으로 거론됩니다. 특히 앞으로 집값이 오를 거라고 기대하거나 자녀에게 자산을 물려주려는 경우 고려할 만합니다.

 

다만 증여세 부담도 만만치 않고, 증여 후 5년이나 10년 내에 팔면 이월과세가 적용될 수 있어서 세부 내용을 전문가와 꼭 상담해야 합니다. 마지막으로 '버티기'는 높은 양도세 부담을 감수하고 시장 상황을 지켜보는 전략입니다. 앞으로 부동산 시장이 회복되거나 세제가 다시 완화될 거라고 기대하는 경우 선택할 수 있는데요.

 

선택지	장점	단점	고려사항
급매	중과 회피 가능	시간 촉박, 규제 제약	5월 9일까지 등기 완료 필수
증여	양도세 부담 없음	증여세 부담, 이월과세	전문가 상담 필수
버티기	시장 회복 기대	보유세 증가, 중과 부담	장기 전략 수립 필요

 

보유세 부담이 늘어날 가능성도 함께 고려해야 합니다. 각자의 자산 상황과 미래 계획에 맞춰서 전문가와 충분히 상담하고 최적의 전략을 짜는 게 정말 중요합니다.

 

지금 바로 확인하고 대비하세요

2026년 5월 10일부터 달라지는 다주택자 양도세는 단순한 세금 문제가 아닙니다. 수억 원의 차이가 날 수도 있고, 부동산 시장 전체에 큰 파장을 일으킬 수 있는 중요한 변화입니다. 중과세율 적용 전에 매도할지, 증여할지, 아니면 계속 보유할지 선택의 기로에서 신중하게 판단해야 합니다. 내 상황에 맞는 최적의 전략을 세우기 위해서는 지금 당장 전문가와 상담하고 정확한 정보를 확인하는 게 가장 현명한 방법입니다.