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수익률 계산법 총정리｜예금·적금·주식·부동산 세후 실질수익률 비교

by 피그플라워 2026. 8. 17.

예금·적금·주식·부동산 수익률을 같은 기준으로 계산하는 방법

돈을 벌었는데도 정확한 수익률을 모르는 경우가 많습니다. 1,000만 원을 투자해 100만 원을 벌었다면 수익률은 10%로 보이지만, 세금과 수수료가 빠지고 물가까지 오르면 실제 구매력은 생각보다 적게 늘어납니다.

수익률을 비교할 때는 광고에 표시된 숫자만 보면 안 됩니다. 단순수익률, 연환산수익률, 세후수익률, 복리수익률, 실질수익률 가운데 무엇을 말하는지 먼저 확인해야 합니다.

이 글에서는 수익률 계산 공식부터 예금·적금·주식·부동산의 계산 차이, 1,000만원을 투자했을 때 실제 손에 남는 금액까지 알기 쉽게 정리합니다.

수익률 뜻부터 간단히 알아보기

수익률은 투자한 원금에 비해 얼마의 이익 또는 손실이 발생했는지를 백분율로 표시한 값입니다.

가장 기본적인 계산식은 다음과 같습니다.

수익률(%) = 순이익 ÷ 투자원금 × 100

예를 들어 1,000만원을 투자해 모든 비용을 제외하고 80만 원을 벌었다면 수익률은 8%입니다.

80만 원 ÷ 1,000만 원 × 100 = 8%

반대로 투자금이 1,000만원에서 900만 원으로 줄었다면 수익률은 -10%입니다.

여기서 중요한 단어는 순이익입니다. 매매차익뿐 아니라 이자와 배당, 임대료는 더하고 세금·수수료·관리비 등 투자 때문에 발생한 비용은 빼야 실제 수익률에 가까워집니다.

수익률 계산기 없이 계산하는 공식

1. 단순수익률

추가로 넣거나 뺀 돈이 없는 가장 단순한 투자라면 아래 공식을 사용합니다.

단순수익률 = (최종금액 - 투자원금) ÷ 투자원금 × 100

1,000만 원이 1,120만 원이 됐다면 단순수익률은 12%입니다.

2. 이자·배당까지 포함한 총수익률

주식이나 펀드는 가격 상승분뿐 아니라 보유 기간에 받은 배당과 분배금도 포함해야 합니다.

총 수익률 = (매도금액 - 매수금액 + 배당·이자 - 비용) ÷ 매수금액 × 100

주식에 1,000만 원을 투자해 1,120만 원에 팔고, 배당금 20만 원을 받았으며 매매 관련 비용으로 3만 원이 들었다고 가정해 보겠습니다.

(1,120만 원 - 1,000만 원 + 20만원 - 3만원) ÷ 1,000만원 × 100 = 13.7%

주가만 보면 12% 상승했지만 배당과 비용까지 반영한 총수익률은 13.7%입니다. 다만 실제 세금과 거래비용은 상품·계좌·시장에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 손실 수익률

1,000만 원을 투자했는데 850만 원이 됐다면 수익률은 -15%입니다.

(850만 원 - 1,000만 원) ÷ 1,000만원 × 100 = -15%

주의할 점은 15% 손실 뒤 15% 수익을 내도 원금이 회복되지 않는다는 것입니다. 850만 원에서 15% 오르면 977만 5,000원입니다. 15% 손실을 만회하려면 약 17.65%의 수익이 필요합니다.

예금 수익률은 세후로 계산해야 한다

예금의 표시금리는 일반적으로 세전 연이율입니다. 실제 받는 이자는 세금을 뺀 금액으로 확인해야 합니다.

일반적인 과세 예금에서 이자소득에는 소득세와 지방소득세를 합쳐 통상 15.4%가 원천징수됩니다. 다만 비과세·세금우대 상품이나 개인별 과세 상황은 다를 수 있습니다.

1,000만 원을 연 3% 정기예금에 1년간 맡긴다고 가정해 보겠습니다.

구분계산금액

세전 이자 1,000만원 × 3% 300,000원
이자 세금 300,000원 × 15.4% 46,200원
세후 이자 300,000원 - 46,200원 253,800원
세후 수익률 253,800원 ÷ 1,000만원 2.538%

표시금리는 연 3%지만 실제 세후 수익률은 약 2.54%입니다.

※ 중도해지하면 약정금리보다 낮은 중도해지이율이 적용될 수 있으므로 만기까지 유지할 수 있는지도 확인해야 합니다.

적금 금리와 실제 수익률이 다른 이유

월 적금은 매달 돈을 나누어 넣기 때문에 전체 납입액이 처음부터 1년간 이자를 받는 것이 아닙니다.

월 50만 원씩 1년간 납입하면 총납입액은 600만 원이지만 첫 회차만 약 12개월, 마지막 회차는 약 1개월 동안 이자가 붙습니다. 그래서 ‘연 5% 적금’이라고 해서 600만 원의 5%인 30만 원을 이자로 받는 것은 아닙니다.

단리 정액적립식의 대략적인 세전 이자는 다음처럼 계산할 수 있습니다.

월 납입액 × 연이율 ÷ 12 × 이자가 붙는 개월 수의 합계

월 50만 원, 연 5%, 12개월을 단순 가정하면 세전 이자는 약 16만 2,500원입니다. 상품별 납입일과 계산 방식에 따라 실제 금액은 달라질 수 있으므로 가입 화면의 만기 예상금액을 반드시 확인해야 합니다.

연평균 수익률과 복리수익률 계산법

투자기간이 2년 이상이라면 전체 수익률을 단순히 연수로 나누면 정확하지 않습니다. 이때는 연평균 복리수익률인 CAGR을 사용합니다.

CAGR = (최종금액 ÷ 최초금액)^(1 ÷ 투자연수) - 1

1,000만 원이 3년 뒤 1,331만 원이 됐다면 전체 수익률은 33.1%지만 연평균 복리수익률은 10%입니다.

기간 연 5% 복리 연 7% 복리 연 10% 복리
1년 1,050만원 1,070만원 1,100만원
5년 약 1,276만원 약 1,403만원 약 1,611만원
10년 약 1,629만원 약 1,967만원 약 2,594만원

위 표는 1,000만 원을 추가 납입 없이 재투자하고 세금과 비용을 제외한 단순 예시입니다. 실제 투자 결과를 뜻하지 않습니다.

실질수익률은 물가상승률까지 빼야 한다

통장 잔액이 늘어도 물가가 더 많이 오르면 구매력은 감소할 수 있습니다. 이를 확인하는 지표가 실질수익률입니다.

정확한 계산식은 다음과 같습니다.

실질수익률 = (1 + 명목수익률) ÷ (1 + 물가상승률) - 1

2026년 7월 소비자물가는 전년 동월 대비 2.8% 상승했습니다. 앞서 계산한 연 3% 예금의 세후 수익률 2.538%와 비교하면 다음과 같습니다.

(1 + 0.02538) ÷ (1 + 0.028) - 1 ≒ -0.25%

예금에서 이자를 받았어도 같은 기간 물가를 반영한 구매력 기준 수익률은 약 -0.25%가 되는 셈입니다. 이는 이해를 위한 단순 비교이며, 실제 개인의 체감물가는 소비 항목과 시점에 따라 다릅니다.

예금·주식·부동산 수익률 계산 차이

자산 수익에 포함할 항목 비용에 포함할 항목 반드시 확인할 수익률
예금 이자 이자소득세, 중도해지 불이익 세후 수익률
적금 회차별 이자 이자소득세 실제 납입기간 반영 수익률
주식·ETF 매매차익, 배당·분배금 세금, 수수료, 환전비용 총수익률
펀드 기준가격 상승, 분배금 보수, 판매수수료, 세금 보수 차감 후 수익률
부동산 시세차익, 임대료 취득·보유·양도 관련 세금, 이자, 수리비, 공실 자기자본수익률

부동산 임대수익률 예시

3억 원짜리 주택에 자기 자금 1억 5,000만 원을 넣고 연 임대수입 1,200만 원, 대출이자·수선비·세금 등 연간 비용이 700만 원이라고 가정하면 자기 자본 기준 수익률은 다음과 같습니다.

(1,200만 원 - 700만 원) ÷ 1억 5,000만 원 × 100 = 약 3.33%

부동산 광고에서 제시하는 임대수익률이 매매가격 기준인지, 실제 투입한 자기 자본 기준인지, 공실과 세금을 반영했는지 반드시 구분해야 합니다.

수익률 비교할 때 흔히 하는 7가지 실수

  1. 세전 수익률과 세후 수익률을 그대로 비교한다.
  2. 3개월 수익률을 단순히 4배 해 연 수익률처럼 본다.
  3. 주식의 배당금이나 펀드의 분배금을 빼고 계산한다.
  4. 매매수수료·보수·환전비용·세금을 누락한다.
  5. 적금 금리를 전체 납입액에 곱한다.
  6. 대출을 이용한 투자에서 이자와 원금상환을 혼동한다.
  7. 과거 수익률을 앞으로도 반복될 수익처럼 받아들인다.

특히 높은 수익률을 강조하는 상품일수록 원금 손실 가능성, 환매 제한, 변동성, 투자기간을 함께 확인해야 합니다. 수익률만 높고 위험이 표시되지 않은 비교표는 투자 판단에 충분하지 않습니다.

투자 전 확인할 수익률 체크리스트

  • 표시된 수익률은 세전인가, 세후인가?
  • 단순수익률인가, 연환산수익률인가?
  • 수수료와 운용보수가 빠진 숫자인가?
  • 배당·분배금이 포함된 총수익률인가?
  • 비교 기간과 기준일은 같은가?
  • 물가상승률을 뺀 실질수익률은 얼마인가?
  • 원금 손실과 중도해지 가능성은 어느 정도인가?

수익률이 1% 포인트 높다는 이유만으로 무조건 좋은 상품은 아닙니다. 투자기간, 현금화 가능성, 손실 가능성, 세금까지 같을 때 비로소 숫자를 제대로 비교할 수 있습니다.

수익률 관련 자주 묻는 질문

수익률 10%는 얼마를 번 것인가요?

투자원금 1,000만 원 기준으로 비용과 세금을 반영하기 전 100만 원의 수익입니다. 실제 손에 남는 금액은 상품별 세금과 비용에 따라 달라집니다.

수익률과 이자율은 같은 뜻인가요?

같지 않습니다. 이자율은 원금에 적용되는 이자의 비율이고, 수익률은 가격 변동·이자·배당·비용 등을 포함한 전체 투자성과를 나타낼 수 있습니다.

연 수익률은 어떻게 계산하나요?

투자기간이 정확히 1년이라면 1년간 순이익을 원금으로 나눕니다. 여러 해라면 단순 평균보다 CAGR을 사용하는 것이 적절합니다.

마이너스 수익률에서 원금을 회복하려면 얼마나 올라야 하나요?

20% 하락한 자산은 25% 올라야 원금을 회복합니다. 50% 하락했다면 100% 상승해야 합니다. 손실률이 커질수록 필요한 회복률은 더 빠르게 커집니다.

수익률이 높은 상품이 가장 좋은 상품인가요?

아닙니다. 일반적으로 기대수익이 높을수록 가격 변동이나 원금 손실 위험도 커질 수 있습니다. 같은 기간과 비슷한 위험 수준에서 세후·비용 차감 후 수익률을 비교해야 합니다.

마무리

수익률 계산의 핵심은 숫자를 크게 만드는 것이 아니라 같은 기준으로 비교하는 것입니다.

단기간 투자라면 순이익을 원금으로 나눈 단순수익률을 확인하고, 장기투자라면 CAGR을 계산해야 합니다. 예금은 세후 이자, 주식은 배당과 비용을 포함한 총 수익률, 부동산은 대출이자·세금·공실을 반영한 자기 자본수익률을 살펴보는 것이 좋습니다.

마지막으로 물가상승률까지 반영한 실질수익률을 계산하면 내 돈의 구매력이 실제로 늘었는지 판단할 수 있습니다. 금융상품에 가입하거나 투자하기 전, 광고에 적힌 한 줄의 수익률보다 그 숫자에 무엇이 포함되고 빠졌는지를 먼저 확인하시기 바랍니다.

※ 이 글은 수익률 계산을 돕기 위한 일반 정보이며 특정 금융상품의 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 세금과 수수료는 상품 및 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

참고 자료

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